<h1>El país de propietarios: vivienda y poder en la España de Franco</h1>

Se edificaron más de cuatro millones de viviendas.

En 1957, al crearse el Ministerio de la Vivienda, su titular, José Luis Arrese, resumió el programa del régimen: construir un país «de propietarios y no de proletarios». Era una fórmula política tanto como urbanística. Entre la posguerra y 1975 se edificaron en España más de cuatro millones de viviendas, y el porcentaje de hogares propietarios pasó de en torno a la mitad en 1950 a cerca del 64 % en 1970 y a más del 70 % en 1981 (cifras aproximadas de los censos de población y vivienda). Es el origen de una anomalía europea que aún condiciona el debate habitacional.

De la reconstrucción a la escasez

La primera etapa fue la de la reconstrucción. Regiones Devastadas (1938) y el Instituto Nacional de la Vivienda (1939) atendieron los daños de la guerra, y la Obra Sindical del Hogar (1939) canalizó la vivienda para trabajadores. Pero los recursos eran escasos y la autarquía frenaba la construcción. Mientras tanto, el éxodo rural empujaba a cientos de miles de personas hacia Madrid, Barcelona o Bilbao, donde proliferaron el chabolismo y las colonias periféricas levantadas por los propios inmigrantes.

El giro de los años cincuenta

El cambio llegó con la Ley de Viviendas de Renta Limitada (1954), que amplió los beneficios fiscales y el crédito oficial a promotores privados, y con el Plan Nacional de la Vivienda (1955-1960). El Plan de Urgencia Social de Madrid (1957) y los poblados dirigidos, como Caño Roto, intentaron absorber el barraquismo. Después, el Plan de Estabilización de 1959 y el desarrollismo aceleraron el proceso: la vivienda protegida llegó a ser mayoritaria dentro de lo construido, y en los primeros setenta se terminaban cientos de miles de viviendas al año.

Por qué la propiedad

La apuesta por la propiedad respondía a varias razones a la vez:

- Ideológica. El propietario se suponía conservador y arraigado, poco inclinado a la agitación social. La propiedad era un dique contra el conflicto.
- Fiscal y financiera. El Estado carecía de capacidad para sostener un gran parque público en alquiler. Delegó en promotores privados, cajas de ahorros y crédito subsidiado, y trasladó el coste a las familias mediante entrada y cuotas.
- Un alquiler inviable. Las rentas congeladas y la prórroga forzosa de los contratos, herencia de la legislación de los años cuarenta, hundieron la rentabilidad del arrendamiento. Sin inversión en alquiler, la compra era la única vía real.
- Vínculo político. Acceder a una vivienda «protegida» era un favor del régimen, y la deuda hipotecaria disciplinaba a los hogares.

La Ley del Suelo de 1956 y la de Propiedad Horizontal de 1960 completaron el marco: la primera ordenó el crecimiento urbano, y la segunda facilitó la venta de pisos por separado y permitió financiar la vivienda en altura.

Un balance desigual

Los historiadores de la vivienda (Sambricio, Leal, Tafunell, entre otros) coinciden en los logros cuantitativos y en sus costes. Se alojó a una población urbana que crecía a ritmo vertiginoso, pero con frecuencia en barrios sin equipamientos, con materiales deficientes y un urbanismo dominado por la especulación del suelo. La calidad fue muy desigual, y las carencias de muchos polígonos obligaron a rehabilitaciones posteriores, desde la Ley de Medidas de Fomento de 1978 hasta la actualidad.

La herencia más duradera es estructural. España llegó a la democracia con un mercado de alquiler residual, una cultura de propiedad casi universal y un sistema hipotecario como puerta de entrada a la estabilidad económica. Ese modelo permitió a varias generaciones acumular patrimonio, pero dejó sin alternativa a quien no podía comprar, y estuvo en la base de la burbuja inmobiliaria de 1997-2008.